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浙江绍兴:“大绍兴”建设加速古城涓涓江水润泽楼市

发布日期:2018-4-10 上午 08:05:45 浏览:341

来源时间为:2018-02-22

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绍兴这座拥有2500年历史底蕴的城市,在时代不断的演进中找到自己位置。在“大绍兴”城市建设下,绍兴城市地位进一步提升,城中村改造、基础设施建设快速推进,给房地产市场带去了一股春风。

2500余年的文化古城历史文脉绵延不绝

“山阴道上行,如在镜中游”,古称“山阴”的绍兴,给人的印象总是水墨画一般纤巧温婉的江南水乡。若是为了看风景而来,恐怕会有些失望。毕竟江南水乡的小桥流水,看多了便觉得此处的景致与彼处并无大的不同。

但翻开历史的篇章,渐渐发觉绍兴有他不一样的神采。这座拥有2500年历史的文化古城,被称为“没有围墙的博物馆”、也是群星璀璨的“名士之乡”。自汉晋衣冠南渡,会稽取代长安成为第一大都市,时称“今之会稽,昔之关中”。因此早在晋唐时期,绍兴就是中华大地上“最具吸引力城市”,王谢两大家族迁居于此。到了唐代,更是吸引了李白、杜牧为代表的“大v”纷纷前来。据统计前后到访共有四百余名诗人,留下诗篇成为了这座城市的形象背书。几百年后的张岱,都在追慕当时风雅。到了近代,更是涌现出一大批的革命先驱者,为新中国的成立做出了巨大的贡献。

引用余秋雨的话“中国的历史文化名城很多。但是如果撇去皇城气象而仍然能保持高品位的,就少而又少了。在这中间,如果进一步要求这种非宫廷的高品位文化能够密集聚合,那就只剩下两三座城市了。在这两三座城市之间,如果再进一步要求这种聚合一直延伸到近代,延伸到辛亥革命和五四新文化运动,那就只剩下一座城市了。那就是属于王羲之、陆游、徐渭、秋瑾和鲁迅的城市——绍兴。”

城市蜕变进行时绍兴铺开未来发展画卷

绍兴并没有让历史成为自己的包袱,在时代不断的演进中找到自己位置,紧跟时代的发展。2016年发改委、住建部印发的《长江三角洲城市群发展规划》将绍兴与宁波等同定位为ii型大城市,仅次杭州,城市地位显著提升。

与此同时,绍兴早就有建设大城市的雄心,从“山会时代”迈向“鉴湖时代”再到“镜湖时代”,城市化的浪潮还在不断深化,绍兴通过越城区的全新规划,带动“大绍兴”城市建设的决心也愈加坚定。

笔者认为,“大绍兴”城市建设可简单分为以下几个步骤:

►第一步:“大绍兴”城市总体规划

2013年绍兴撤绍兴县设柯桥区,撤县级上虞市设上虞区。绍兴市由下辖“一区五县(市)”变为“三区三县(市)”,市区面积由362平方公里扩至2942平方公里,人口由65.3万激增到216.1万,“大绍兴”概念也由此落成。

如今“大绍兴”城市建设按照“一个中心、二大组群、三条轴线”的空间结构铺开,其中“一个中心”包含越城区、柯桥区、上虞区,“二大组群”为诸暨城镇组群和嵊新城镇组群。绍兴打破固有的离散模式,使新城中心崛起,周边城市组团,且相互对接与融合。

图:“大绍兴”城市建设规划

►第二步:各县市大量城中村改造,为发展创造空间

从2016年开始,一场以改善民生、腾出发展空间、提升城市品位为目标的城中村大改造在绍兴展开。2016-2018年,绍兴全市计划拆迁总户数达55275户,拆迁总面积达到1478.02万方,为绍兴发展开辟广阔空间和全新动能。

根据“大绍兴”发展建设的需要,绍兴将越城区、袍江经济技术开发区、柯桥区边界及高铁沿线区域作为四大重点区块进行改造。其中越城区是绍兴城中村改造的重中之重,拆改总量超过过去10年总和。

表:2016-2018绍兴城中村改造行动计划汇总

►第三步:基础设施建设,加强越城区中心地位及吸附能力

推进大城市融合发展,首要是加快推进交通基础设施建设。金甬铁路绍兴段的建设,以填补嵊州、新昌没有铁路的空白。杭绍台城际铁路、绍兴地铁1号线的开工,届时将实现杭绍轨道交通将无缝对接,将柯桥、绍兴拉入杭州半小时轨道交通圈。

图:杭绍台城际铁路线路

此外,绍兴将镜湖新区打造成为带动“大绍兴”发展的核心。近年来,通过市政府迁址、高铁站、科教园以及奥体、科技、文化“三中心”等城市重大功能性基础设施建设项目的落地,一个综合性的现代城市核心区块正逐步显现。三甲医院、名校、商业综合体的不断进驻,更是让镜湖新区成为焦点,区域价值日渐提升,城市新中心的烙印也在人们心中逐渐形成。

二大特征透露“大绍兴”城市建设对楼市影响几何

►特征1:拆迁大年,市场内生需求旺盛,项目去化提速

前文已提到,城中村改造是绍兴城市建设的重要步骤,也成为绍兴房地产市场的关键推动力。2016-2018年为绍兴的拆迁大年,其中越城区是绍兴城中村改造的重中之重,拆迁总户数达25175户,拆迁总面积达到454.92万方(含袍江开发区)。而其中超过80的拆迁采用货币安置方式补偿。

2015、2016年绍兴市区(不含柯桥、上虞,下同)全年的商品房成交量仅160万方上下,12000余套。越城区(含袍江开发区)年均拆迁量达8000余套,创造了较大的市场需求。

图:2017年绍兴市区各版块商品住宅库存情况及去化周期

从绍兴市区商品住宅库存情况及去化周期来看,2017年绍兴市区未售商品住宅面积仅70.9万方,根据2017年月均去化速度计算,现货去化周期仅需5.3个,其中镜湖新区、袍江新区、城东板块去化周期均不足5个月。

►特征2:规划红利释放,“镜湖时代”已然到来

从发展的眼光看,绍兴就像几年前的杭州,跳出了西湖时代,走向了钱塘江时代,所以有了火热的钱江新城、奥体板块。绍兴也是如此,城市的框架在不停拉大,特别是三区融合后,城市发展日新月异,“大绍兴”版图赋予了绍兴人居的新亮点——镜湖。

图:镜湖新区资源分布

自政府层面将镜湖新区定位为“综合性城市中心”以来,其承载了行政、商贸、休闲、文化、居住等众多功能,城市建设也如火如荼的展开,城市面貌发生了翻天覆地的变化。从资源分布来看,镜湖新区商业、景观、教育、医疗等多方面资源日渐完备,更有地铁一号线贯穿而过,在区域内设11个站点,成为绍兴市区设站最多的区域。丰富完备的生活配套与四通八达的交通项目,赋予了镜湖全新的人居体验,也让它成为连接越城、柯桥和袍江三大组团的核心区域。

图:2017年绍兴各板块宅地成交比重

受绍兴市北拓、镜湖新区的规划利好不断落地,2017年镜湖新区也成为土地市场焦点,同时带动了与之相邻的袍江新区的市场热度,成交量分别占比42、29。镜湖新区共计成交3宗土地,成交面积共95.3万方。

结语

一桥一水,一园一景,润泽着绍兴这座古城,大城市建设的一砖一瓦也正在书写着这片土地崭新的未来。2017的绍兴楼市在城市蜕变的背景下有惊喜、有调控、有亮点,而城市基建带来的人居环境改善,城中村改造的持续推进,更是让城市居民对未来的绍兴抱有很高期待,企业投资信心充足,绍兴楼市也将继续稳步向上发展。

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